CASE E IMMOBILI: la casa in locazione, in proprietà, la multiproprietà Maggioranze assembleari nei Condomini Il numero di condomini partecipanti, e quello delle quote di valore dell'edificio, necessari a garantire la validità dell'assemblea prima e di una delibera assembleare dopo, varia a seconda del tipo di decisione che deve essere presa. Essenzialmente, le quote variano a seconda del fatto che la decisione debba venire presa in prima od in seconda convocazione ed in relazione al fatto che si tratti di assemblea ordinaria o straordinaria. Per particolari decisioni sono previste altrettanto particolari maggioranze. L'assemblea è correttamente convocata se in prima convocazione sono presenti i 2/3 dell'edificio e contestualmente i 2/3 dei condomini proprietari. La seconda convocazione sarà valida con la partecipazione di 1/3 del valore dell'edificio, oltre ad 1/3 dei partecipanti al condominio. Le maggioranze richieste per la validità delle decisioni assembleari Le delibere che possono essere prese con assemblea a maggioranza ordinaria, in prima convocazione, sono quelle con il consenso di metà del valore dell'edificio, oltre alla maggioranza numerica degli intervenuti. In seconda convocazione sarà sufficiente che i votanti siano 1/3 del valore dell'edificio ed 1/3 dei proprietari partecipanti (tra di essi, è necessaria la maggioranza dei voti a favore della proposta). Le circostanze sottoposte a questo tipo di assemblea e di votazione sono le seguenti: preventivo, rendiconto e riparto spese di gestione condominiale (ordinarie e straordinarie); impiego residuo attivo passata gestione; eventuale retribuzione amministratore; opere manutenzione di piccola entità; controversie relative a questioni sottoposte a gestione dell'amministratore; decisioni su contratti di appalto (tipo giardiniere, pulizia scale, manutenzione ascensore e riscaldamento, etc..); installazione autoclave; sostituzione cassette postali; istituzione del consiglio di condominio e decisioni sulle relative cariche; modifiche impianto TV centralizzato; modifiche per il superamento e l'eliminazione di barriere architettoniche; parcheggi auto e cortile; locazioni parti comuni (che però non comportino una modifica di destinazione); nomina commissioni in caso di particolari problemi o lavori. Le assemblee straordinarie a seconda del tipo di decisione che deve essere presa (un intervento particolarmente importante od un'innovazione richiedono maggioranze o partecipazioni superiori), variano le percentuali di presenze necessarie ad ottenere un'assemblea validamente costituita ed una altrettanto valida delibera. Vediamo alcuni casi. Solitamente nel corso di un'assemblea straordinaria (di prima convocazione) è sufficiente che la decisione venga presa con la votazione da parte di metà del valore dell'edificio, oltre alla maggioranza numerica degli intervenuti. Per la seconda convocazione le delibere sono valide se approvate con la metà del valore dell'immobile oltre ad 1/3 più uno dei proprietari partecipanti. Per la validità dell'assemblea valgono le presenze già indicate: 2/3 del valore più 2/3 dei partecipanti in prima convocazione e 1/3 del valore più 1/3 dei partecipanti in seconda. Tra le decisioni per le quali sono necessarie queste maggioranze: nomina e revoca dell'amministratore; approvazione e modifica regolamento di condominio sulla disciplina dell'uso delle parti comuni; modifica di quelle parti che possono essere considerate meramente regolamentari all'interno di un regolamento contrattuale che, per il resto, non può essere modificato se non all'unanimità; criteri ripartizione spese; ricostruzione edificio perito per almeno 3/4; scioglimento del condominio (quando non alteri lo stato delle cose); riparazioni straordinarie (consistenti); sostituzione sistemi di accesso meccanizzati; sostituzione rivestimenti parti comuni con altri difformi dall'originario; condono edilizio parti comuni; innovazioni per realizzazione parcheggio nel sottosuolo o a pianterreno da parte di singoli condomini; disciplina uso turnario posti auto; istituzione (o destituzione) servizio di portierato; revisione tabelle millesimali. Esistono poi delle delibere che, per essere valide, hanno bisogno della maggioranza dei 2/3 dell'edificio e della maggioranza numerica dei partecipanti al condominio nel caso di prima convocazione, mentre per la seconda è prevista la votazione (oltre che della partecipazione numerica del condominio) dei 2/6 del valore dell'edificio. Ricordando che il verbale deve essere firmato dai condomini favorevoli, ecco i casi: innovazioni dirette a: miglioramento, miglior uso, maggior rendimento delle cose comuni, anche se in concreto utilizzabile solo da una parte dei condomini, consistenti in modifiche materiali; locazione di parti comuni; locazione pubblicitaria di tetto o facciata per periodo inferiore ai 9 anni; riattivazione impianto centralizzato (nel caso di condominio ad impianti singoli) per il riscaldamento delle sole parti comuni; costruzione verande su parti comuni; soppressione portierato; scioglimento condominio (con relative opere necessarie); installazione impianti irrigazione ed illuminazione giardino automatici; installazione ascensore; TV centralizzata; costituzione ipoteche per garantire prestiti richiesti per lavori sulla cosa comune. Nel caso di interventi sulle parti comuni che siano dirette a contenere il consumo energetico o ad utilizzare fonti energetiche rinnovabili, così come per la trasformazione dell'impianto di riscaldamento a gas metano, è necessaria, sia in prima che in seconda convocazione, la votazione della maggioranza delle quote millesimali. Nel caso di innovazioni per l'adozione di impianti di regolamentazione o di contabilizzazione del calore (per ripartire i consumi e la relativa spesa tra i condomini) è necessario il voto in prima convocazione della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, ed in seconda convocazione di 1/3 più uno dei partecipanti al condominio. In casi particolari è invece necessario il voto (e dunque la presenza) all'unanimità di tutti i soggetti partecipanti al condominio. Necessita inoltre il consenso scritto di tutti i condomini, i quali devono firmare il verbale. Vediamo i casi: formulazione nuovo regolamento di condominio; modifiche ed integrazioni del regolamento che comportino variazioni nei diritti costituiti od acquisiti da condomini su parti comuni (o che vengano ad incidere su parti di proprietà esclusiva); approvazione, modifica o rifacimento tabelle millesimali; ricostruzione edificio perito di 3/4 ed oltre del suo valore; interessi su quote di mora se superiori al tasso legale; alienazione parte comune; locazione pubblicitaria di facciata o tetto con durata superiore ai 9 anni; acquisto di immobile da destinarsi a parte comune dell'edificio; soppressione impianto di riscaldamento (ed acqua calda) centralizzati; modifiche regolamento contrattuale, escluse quelle attenenti ad uso e disciplina di parti ed impianti comuni; divisione parti comuni; servitù attiva e diritti reali di godimento: modifiche o rinuncia; costituzione diritti reali di godimento (su parti comuni); criterio di ripartizione delle spese difforme da quanto previsto dalla legge; divieti nell'uso delle proprietà esclusive. Per gli interventi di recupero edilizio è necessaria la votazione di metà del valore dell'edificio che sia anche la maggioranza numerica degli intervenuti nel caso di prima convocazione; metà del valore dell'edificio ed 1/3 più uno del partecipanti al condominio nel caso di seconda convocazione. Sono non vincolanti per la minoranza dissenziente le seguenti delibere: innovazioni gravose e voluttuarie (in considerazione dello stato e dell'importanza dell'edificio); installazione di antenna centralizzata TV non preesistente; installazione ascensore non preesistente; installazione impianto di riscaldamento centralizzato non preesistente. Non sono invece ammesse delibere che violino l'inderogabilità indicata dal codice civile (divieto violazioni diritti dei singoli condomini, ai sensi degli art. 1138 c.c. e art. 72 att. c.c., etc..). Tratto dal Manuale dell'operatore della Lega Consumatori a cura di Matteo Crestani