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CASE E IMMOBILI:
la casa in locazione, in proprietà, la multiproprietà
La casa in proprietà
Indice:
Adempimenti in caso di acquisto di un immobile
Clausole vessatorie
nella compra-vendita tramite Agenzia Immobiliare
Maggioranze assembleari
Il Regolamento di Condominio
Adempimenti in caso di acquisto di un immobile
Chi volesse acquistare un immobile deve provvedere ad effettuare,
prima della firma del contratto, una serie di ricerche: catastali,
urbanistiche e ipotecarie.
Le ricerche catastali possono essere effettuate
ricerche su immobili nell'intero territorio nazionale e non solo
cittadino, presso l'ufficio del Catasto.
Non essendo necessario presentare il certificato catastale dell'immobile,
ma solamente i dati catastali, è sufficiente richiedere
una semplice visura dei documenti. La certificazione si ottiene
pressoché immediatamente ad esclusione dei certificati
storici, per i quali è necessario attendere pochi giorni.
Occorre presentarsi allo sportello con i dati catastali, che il
proprietario dell'immobile fornirà all'acquirente. In caso
di mancato possesso di tali dati si può iniziare la ricerca
tramite nome del proprietario e l'indirizzo dell'immobile (piano
e lato dell'appartamento compresi).
Il costo della visura è fisso per ogni singolo foglio di
stampa.
Regole speciali sono sancite nei riguardi delle planimetrie, considerate
documenti riservati in considerazione dei rischi collegati alla
loro circolazione nel caso in cui finissero nelle mani di malintenzionati.
Sono autorizzati oltre al proprietario, i parenti, gli inquilini,
i tecnici, i mediatori ed altri ove forniti di autorizzazione
non autenticata rilasciata dall'interessato .
La ricerca urbanistica riguarda la visura od il
certificato della domanda di condono, della licenza o concessione
edilizia e della licenza di abitabilità.
Occorre recarsi all' ufficio tecnico del Comune, sezione urbanistica,
presentando i dati anagrafici del proprietario attuale e del primo
proprietario o costruttore.
Per ottenere la visura occorre riempire un modulo prestampato.
Dopo circa 20 giorni, viene rilasciata una copia per uso personale,
senza timbri né valore ufficiale.
Per ottenere la copia di un certificato occorre compilare un altro
modulo prestampato, a cui viene allegata una ricevuta di versamento
su bollettino precedentemente ritirato allo sportello.
Occorre allegare anche una marca da bollo da £. 20.000 per
ogni certificato e pagare le marche comunali apposte dagli impiegati.
Se si desiderano anche copie degli elaborati c'è da pagare
anche un ulteriore bollettino per il costo dell'eliocopia.
Le ricerche ipotecarie si eseguono presso la Conservatoria
della città, sempre avendo disponibili i dati anagrafici
del proprietario dell'immobile.
Anche qui si può chiedere solamente la visura oppure un
certificato, a seconda dell'utilizzo che se ne vuole fare.
Per la visura occorre riempire un modulo prestampato, pagando
£. 10.000 per ogni nominativo richiesto. La risposta viene
consegnata in mattinata. Si sta inoltre provvedendo ad attivare
un servizio meccanizzato, rapido e con varie tariffe, ma questa
possibilità riguarda solo le pratiche più recenti.
Il certificato viene rilasciato nel giro di un mese e mezzo. È
necessario riempire un modulo, allegando una marca da bollo e
pagando le tasse ipotecarie al momento del ritiro.
Non bisogna scordare inoltre che, nell'acquisto di un alloggio,
è opportuno che il nuovo proprietario non si limiti alle
sole valutazioni estatiche, ma che si ricordi di verificare lo
stato di manutenzione delle parti edilizie, quali i muri ed i
pavimenti, così come i serramenti, nonché la stessa
efficienza ed idoneità degli impianti tecnologici (elettrico,
termico, gas domestico, idrosanitari, scarichi), siano essi centralizzati
od autonomi.
Molto spesso ci si accontenta di vedere gli impianti in funzione,
trascurando un controllo ulteriore, ossia che rispondano a regole
di sicurezza e siano oggetto di manutenzione periodica.
(È quindi opportuno avere una certa conoscenza sia delle
leggi vigenti in materia di regolamentazione, sia dei dati tecnici
seppur minimi necessari ad orientarsi).
A seguito dell'entrata in vigore della legge 46/90 chi installa,
trasforma od amplia impianti elettrici, di riscaldamento, condizionamento,
impianti radiotelevisivi, idrosanitari, per trasporto gas e sollevamento,
è responsabile a norma di legge degli stessi impianti.
A tale scopo deve fornire alle autorità una dichiarazione
formale di responsabilità, alla base della quale c'è
la dichiarazione di conformità rilasciata da colui che
installa l'impianto. Con esso l'installatore garantisce che il
lavoro è stato effettuato secondo le vigenti disposizioni
di sicurezza. Per i fabbricati realizzati dopo l'entrata in vigore
della legge (dopo cioè il 13/3/90), è dunque opportuno
prendere visione della dichiarazione di conformità. Per
quelli realizzati antecedentemente occorre informarsi circa le
eventuali avvenute modifiche. Comunque sia, per i vecchi impianto
è necessario verificare l'esistenza di almeno un interruttore
salvavita (differenziale da 30 mA) ed accertarsi che i cavi e
le prese a spina siano protetti contro i contatti diretti.
Per gli impianti elettrici di tipo unifamiliare è necessario
controllare il libretto di impianto (sotto le 35 kw) od il libretto
di centrale (potenza superiore alle 35 kw). Il libretto è
obbligatorio per legge dal 1991 (L. 10/91) e contiene tutti i
dati riferiti all'impianto (caratteristiche tecniche, verifiche
e manutenzione annuali, esito dei controlli).
Altro impianto da non dimenticare è quello del gas domestico.
È necessario accertare l'esistenza della ventilazione necessaria
nei locali interessati, l'integrità e l'idoneità
di raccordi flessibili che collegano l'impianto a gas e delle
fascette stringitubo, provvedendo a sostituire quanto necessario.
Stesso dicasi per la canna fumaria, che potrebbe essere intasata
o deteriorata, ovvero essere utilizzata con collegamenti impropri
che potrebbero danneggiarla od ostacolare il tiraggio.
Per questi controlli è necessario interpellare un tecnico
competente, ed in caso di dubbio rivolgersi ad un perito industriale
o ad un ingegnere, che saprà valutare l'impianto ed indicare
le opportune verifiche.
Clausole vessatorie nella compra-vendita tramite Agenzia Immobiliare
L'introduzione nel Codice Civile dell'articolo 1469 bis e successivi,
grazie alla legge 52/96, ha comportato modifiche sostanziali nei
principali modelli contrattuali tra soggetti su due piani diversi
e diseguali: consumatore da una parte e operatore/professionista
dall'altra. Quest'ultimo, a differenza del consumatore, agisce
nell'ambito della propria attività professionale o imprenditoriale,
e la conoscenza della materia oggetto del contratto sarà
superiore a quella del cliente.
Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compra-vendita
immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo
la conclusione dei contratti.
Le clausole coinvolte sono:
irrevocabilità dell'incarico
penale in caso di recesso
esclusiva
foro competente per le controversie
L'irrevocabilità dell'incarico è il
primo atto da analizzare nel conferimento di un incarico all'agente
immobiliare.
Può essere inserita esclusivamente se valida per entrambi
i contraenti, cliente e mediatore. L'irrevocabilità a carico
del solo cliente, potrebbe essere contestata ed annullata in giudizio,
perché potrebbe rientrare tra le clausole vessatorie. Di
conseguenza si dovrebbe pagare una penale, che, per il cliente,
non dovrebbe essere eccessiva. Per il mediatore vi è il concreto
rischio che, agendo il giudice per annullare e cancellare dal contratto
la clausola vessatoria, il contratto stesso rimanga privo di previsione
di penale, rendendo alquanto ostico ottenere un risarcimento per
violazione dell'irrevocabilità.
Penale in caso di recesso è manifestamente
eccessiva quella clausola penale che prevede il pagamento di un
importo sproporzionato rispetto all'attività conclusa dall'agente
al momento dell'indebita revoca (questo nel caso in cui il cliente
non può dimostrare l'inadempienza quale causa della revoca
al mandato, poiché non ci sarebbe violazione contrattuale).
Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:
quella che precedentemente era l'unica: il pagamento di
una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbe ancora essere
ritenuta valida quando il mediatore ha ben lavorato e non c'è
stata conclusione dell'affare solo per ingiustificata motivazione
del cliente;
e una nuova, decisamente ridotta, applicabile nei casi
in cui il mediatore non può dimostrare l'esito favorevole
e conclusivo della sua attività.
L'ordinamento stabilisce che la penale è esigibile solo se
è previsto che il professionista, nel caso di sua inadempienza,
debba versare al cliente il doppio della cifra richiesta per lo
stesso scopo.
L'esclusiva secondo quanto consigliato dalla Camera
di Commercio di Milano, questa clausola deve essere sottoposta a
trattativa delle parti; e consiglia di lasciare in bianco lo spazio
del modulo pre-stampato dove si prevede la sua accettazione. Così
si evitano contestazioni che, invece, sarebbero legittime se la
clausola fosse sottoscritta contestualmente alla firma dell'atto.
La valutazione resta comunque indicativa, e la giurisprudenza può
eventualmente modificare quanto presupposto a livello di dottrina.
Il foro competente secondo la legge è quello
del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio.
La proposta d'acquisto anche se non direttamente influenzata
dalla normativa sulle clausole vessatorie, crediamo sia il caso
di esaminarla.
Alcuni compratori ritengono che:
l'impegno di acquisto non sia vincolante
l'atto stipulato con l'agenzia sia sottoposto alla disciplina
delle clausole vessatorie.
Ciò è errato.
La proposta irrevocabile d'acquisto è un vero e proprio contratto,
impegnativo e tale da comportare la nascita del diritto alla provvigione
da parte del mediatore, anche nel caso di eventuale recesso del
promesso compratore.
Quindi, prima di stipulare la proposta, occorrerà aver effettuato
tutti i controlli necessari a stabilire l'opportunità dell'acquisto.
Se non si è potuto controllare, sarà bene non apporre
la firma; a meno che controparte e agenzia non accettino l'aggiunta
di specifiche clausole sulla sospensione (o risoluzione, secondo
il caso), indicando che la proposta sarà subordinata all'accertamento
di specifiche caratteristiche dell'immobile, che non è stato
possibile verificare in anticipo (in questo caso sarà bene
richiedere al venditore di mettere a disposizione anche i mezzi
per questi accertamenti).
Inoltre, ciò che si chiede di stipulare con la proposta di
acquisto, è un contratto tra due privati; perciò non
ci sono i presupposti di una disparità tra le parti, e, quindi,
non si possono applicare le norme sulle clausole vessatorie.
Cosa si può contestare all'agente
Il successivo contratto preliminare
La sua stipula potrà essere prevista nell'atto "proposta
irrevocabile". Grazie all'intervento del tribunale si potrà
dimostrare che è una clausola che snatura lo stesso atto
preliminare che si sta sottoscrivendo. La giurisprudenza, infatti,
non riconosce valido un "impegno che impegni ad impegnarsi"
ancora successivamente. Di conseguenza si potrebbe contestare non
tanto la penale che si paga al venditore cui è diretto l'atto,
ma la provvigione del mediatore: infatti si potrebbe ritenere che
l'anomalia dell'atto annulli il diritto dell'agente a percepire
quanto pattuito nell'impegno.
Ciò non significa che in un atto di "proposta irrevocabile"
sia proibito effettuare il preliminare, ma solo che tale proposta
non può avere come finalità il mero impegno alla stipula
di un successivo impegno.
L'uso improprio della caparra
Si può verificare quando, nel momento in cui il venditore
accetta, l'agente gli versa l'assegno che ha ricevuto come caparra
dal compratore, senza che quest'ultimo abbia ricevuto questa accettazione.
Se ci dovesse essere un disguido nel ricevimento dell'accettazione,
tale da far saltare i tempi contrattuali previsti, l'agente rischierebbe
di dover rimborsare con i propri soldi il mancato compratore
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