CASE E IMMOBILI: la casa in locazione, in proprietà, la multiproprietà Le spese dell'Inquilino e del Proprietario Mentre la nuova legge sta rivoluzionando la materia delle locazioni, vediamo quali sono le spese che secondo la legislazione vigente in Italia, e secondo il buonsenso, spettano all'inquilino e quali al proprietario. Come regola generale al proprietario spettano le spese di natura gestionale, e ciò che in definitiva è destinato a rimanere ed a creare una miglioria all'immobile, mentre tutto ciò che è strettamente collegato e dipendente dall'uso, spetta al locatore. Da tenere sempre presenti alcuni aspetti pratici: nel caso di spese attribuibili al proprietario, occorre controllare che non vi sia, comunque, un'eventuale colpa per negligenza da parte dell'inquilino, poiché ciò cambierebbe i termini del problema. Allo stesso tempo, va considerato se l'intervento effettuato apporti una miglioria all''immobile. In questo caso, bisogna distinguere: nel caso in cui l'intervento sia stato effettuato col consenso del proprietario, pagato però dall'inquilino, al locatore spetterà, al termine della locazione, un compenso per quanto effettuato. A nulla invece avrà diritto nel caso in cui non abbia avuto l'autorizzazione del proprietario nel compiere l'intervento. Compenso dell'amministratore Qui le opinioni divergono. Inizialmente si riteneva che la spesa riguardasse il proprietario, ma sempre maggiori sono le voci autorevoli che confermano come la spesa debba venire divisa equamente al 50%. Tra le altre spese amministrative spettano al proprietario le spese per i depositi cauzionali delle erogazioni per i servizi comuni: luce, gas, acqua, telefono etc.. Sempre al proprietario spettano le spese per i tributi (Tosap, etc..) Le spese di assicurazione per stabile ed impianti, nonché quelle per le spese di cancelleria, copisteria, noleggio sale riunioni, vengono generalmente suddivise tra le parti (a carico del solo inquilino se effettuate nel suo solo interesse). Sicuramente all'inquilino spettano invece le spese per le assemblee da lui convocate, quelle per copie dei documenti da lui richieste ed affini, le spese per assemblee straordinarie da lui convocate. Dubbia l'attribuzione della spesa di passo carraio. Ascensore. Al proprietario spettano le spese per l'installazione, la sostituzione integrale dell'impianto, le manutenzioni straordinarie (come la sostituzione del motore, degli ammortizzatori, delle parti meccaniche ed elettriche, la cabina, le funi, etc), l'adeguamento alle norme legislative. Spettano sicuramente all'inquilino i consumi elettrici e di forza motrice, le sostituzioni di lampade e fusibili, le riparazioni e le piccole sostituzioni ordinarie quali quelle delle pulsantiere, dei dispositivi di chiusura, etc, la manutenzione ordinaria in abbonamento e probabilmente i collaudi periodici e le ispezioni, nonché le relative tasse annuali di concessione ed il rinnovo delle licenze d'esercizio. Autoclave. Spetta al proprietario l'installazione ed il rifacimento integrale, la sostituzione dei componenti primari come la pompa, il serbatoio, l'avvolgimento elettrico, l'elemento rotante, e poi le tasse di impianto, il collaudo e le imposte. Spettano all'inquilino i consumi di elettricità e forza motrice, la manutenzione in abbonamento, la ricarica della pressione nel serbatoio, il consumo per l'acqua potabile e calda, la pulizia, la decalcificazione. In dubbio l'attribuzione dei collaudi periodici e le relative tasse. Probabilmente spettanti all'inquilino le riparazioni e le piccole sostituzioni dovute all'uso. Cortili e giardini Spettano al proprietario le spese di installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli, la costruzione dei passi carrabili, l'installazione e la sostituzione delle apparecchiature automatiche e non, la pavimentazione di cortili, marciapiedi ed affini, la realizzazione di segnaletiche atte ad individuare i posti macchina negli spazi, l'impianto arboreo ed erbaceo dei cortili compresa la messa a dimora, l'acquisto dei macchinari adibiti alla manutenzione delle aree verdi, l'installazione di sistemi di irrigazione e di panchine, l'impianto di illuminazione, la sostituzione di piante ornamentali, la sostituzione di elementi di protezione come parapetti. All'inquilino spettano le piccole ordinarie riparazioni delle apparecchiature automatiche, l'installazione di attrezzature per tendere i panni, la cura periodica per il mantenimento della segnaletica delimitante i posti macchina in seguito al logorio dell'uso, la riparazione per danni dovuti all'uso dei macchinari adibiti alla manutenzione delle aree verdi, la riparazione dell'impianto d'irrigazione e delle panchine, sempre in conseguenza dell'uso, la pulizia delle aree verdi, l'acquisto di concimi, antiparassitari e le spese di giardinaggio, la riparazione dell'impianto d'illuminazione nonché le spese elettriche. Controversa la questione della verniciatura dei cancelli. Allacciamento alla rete comunale Per fogne e scarichi spetta al proprietario. Allo stesso modo il rifacimento o riparazione della rete fognaria dalle tubature comunali fino all'appartamento, l'installazione e le riparazioni di colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali, l'installazione o la sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque di scarico, con l'avvolgimento elettrico della pompa, le installazioni di pozzetti a sifone, fosse biologiche e pozzi neri. All'inquilino spettano: la pulizia e lo spurgo dei pozzetti, delle fosse biologiche e dei pozzi neri, le piccole riparazioni dei pozzetti, delle colonne montanti, della rete di raccolta acque, la sostituzione di parti danneggiate dall'uso per l'impianto di sollevamento, la disotturazione di pozzetti, scarichi, reti fognarie. Cantine Le spese spettano in buona parte a chi effettivamente le usa. Così, il proprietario deve occuparsi dell'installazione e del rifacimento degli impianti elettrici, nonché dell'installazione e del rifacimento degli eventuali impianti idrici, mentre all'inquilino spettano le spese relative alla sostituzione di lampadine, alle riparazioni dell'impianto elettrico ed idrico, ai servizi di disinfestazione e derattizzazione, alle tinteggiature delle pareti ed ai consumi. Coperture e lastrici solari Spettano al proprietario i rifacimenti delle strutture, delle pavimentazioni e dei manti impermeabilizzanti, la sostituzione di grondaie, converse, pluviali, para-neve, bandinelle ed affini. Il rifacimento dei camini e l'apposizione di parafulmini. L'inquilino dovrà invece occuparsi di riparare il manto di copertura e le pavimentazioni, dovrà effettuare al pulizia e la verniciatura delle grondaie, dovrà pulire i camini e sgombrare dai lastrici l'eventuale neve che gli impedisse l'accesso. Impianti vari Spetta al proprietario installare l'impianto anti-incendio nelle autorimesse e pagare le spese di collaudo. La ricarica degli estintori tocca invece all'inquilino, così come le piccole riparazioni al sistema dell'illuminazione. Il proprietario deve rifare le pavimentazioni di corsie ed autorimesse, mentre le riparazioni e la manutenzione spettano all'inquilino. L'installazione di impianti automatici e non per chiusura anche radiocomandata, spettano al proprietario. All'inquilino spettano invece le relative riparazioni. Spetta al proprietario l'installazione dell'impianto di illuminazione e di quello idrico, l'inquilino dovrà invece conservarli in buono stato e ripararli ove necessario, se si tratta di riparazioni di piccola entità e non di vere cospicue sostituzioni. La segnaletica e gli elementi di protezione come i guard-rail, realizzati e sostituiti dal proprietario verranno riparati dall'inquilino, così come questi dovrà occuparsi della pulizia. Impianti sportivi Devono essere installati dal proprietario e curati dall'inquilino. Impianto TV Se centralizzato, deve essere installato e sostituito in tutte le sue parti dal proprietario, che deve anche sobbarcarsi i lavori di ampliamento della ricezione, mentre l'inquilino deve solamente occuparsi delle riparazioni. Impiantistica Sonerie, timer luce, citofoni e video citofoni, così come i relativi corti-circuiti sono a carico del proprietario. Le relative riparazioni spettano all'inquilino. La manutenzione delle pareti esterne è a totale carico della proprietà. Stesso dicasi per l'acquisto delle attrezzature necessarie alla pulizia. La pre-raccolta rifiuti Ove prevista, è totalmente a carico dell'inquilino e dunque egli dovrà pagare il salario ed i contributi dell'addetto, il materiale necessario, la derattizzazione dei locali di raccolta. Portierato La questione è controversa. C'è chi sostiene che tutte le spese debbano essere sostenute dall'inquilino, essendo il servizio nel suo interesse quasi esclusivo, e chi invece fa una suddivisione nel modo seguente: al proprietario il 10% di: salario, tredicesima, ferie, liquidazione, indennità, contributi, alloggio, e poi la totale manutenzione dello stesso alloggio, l'acquisto dei materiali e strumenti per la pulizia ed il giardinaggio. All'inquilino spetterebbe invece pagare il 90% di salario, tredicesima, ferie, liquidazione, indennità, contributi, alloggio, e poi gli indumenti, il costo dei sacchi ed i piccoli materiali necessari alla pulizia. Riscaldamento, acqua calda, sanitari e condizionamento Al proprietario spetta: · installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria degli impianti idrico, sanitario e gas, gli impianti di produzione dell'acqua calda e di condizionamento. · installazione e sostituzione dei contatori. · allacciamento della rete sino agli stessi contatori. · adeguamento degli impianti alla leggi vigenti. · sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler. · installazione e sostituzione dell'impianto anti-incendio collaudo compreso, nonché acquisto e manutenzione degli estintori. · ricostruzione dei rivestimenti refrattari. · sostituzione di apparecchiature, termometri, valvole, pompe di circolazione etc. non causate da danno accidentale. All'inquilino spetta: · piccole riparazioni. · manutenzione ordinaria degli impianti. · sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) dovute a danno accidentale. · riparazione delle parti accessorie di cui al punto precedente. · ricarica degli estintori e adempimenti relativi al libretto di caldaia, concessioni comprese. · retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia. · acquisto di combustibile, le spese di energia elettrica, acqua, forza motrice. · pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposo stagionale di caldaie, bruciatori, canne fumarie etc. · riparazione del rivestimento refrattario. · costi di fornitura del calore, consumo combustibile, assistenza tecnica, forza motrice per il bruciatore. · spese di manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua. · piccola manutenzione e pulizia dei filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua. · manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni e sostituzioni negli impianti autonomi per caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole, manopole. · compenso tecnici per il bilanciamento dell'impianto. · tassa ASL per la verifica dell'impianto caldaia. Trattamento acque potabili L'installazione compete al proprietario. Le riparazioni, la retribuzione dell'addetto ed il costo di sali, resine e forza motrice spettano al conduttore. Scale e atri Le ricostruzioni della struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli spettano ai proprietari, così come la fornitura ed il montaggio degli armadietti per i contatori, dei contenitori per l'immondizia e dei casellari per la posta, oltre all'installazione di suonerie, comandi per porte e cancelli anche se con dispositivi automatici, citofoni, illuminazione di vano scale etc. Sempre al proprietario spettano le installazioni di portalampade, lampadari, impianti anti-incendio. All'inquilino spettano invece: la tinteggiatura del vano scale, la riparazione degli armadietti per i contatori e quello delle immondizie, la riparazione delle parti dell'impianto elettrico della suoneria, dei comandi di porte e cancelli, l'apposizione delle targhette, gli stoini, la riparazione e la sostituzione dei dispositivi automatici utilizzati, la sostituzione dei vetri, la ricarica degli estintori ed i collaudi periodici per l'impianto anti-incendio, la riparazione e sostituzione di lampadine, portalampade e neon, nonché le spese dei consumi di corrente. Vigilanza notturna Spetta a chi ne usufruisce, cioè agli inquilini. Ci sono tuttavia delle ipotesi diverse, che attribuiscono la spesa agli inquilini solo nel caso in cui siano stati loro a volerla. TRATTO DAL MANUALE DELL'OPERATORE DELLA LEGA CONSUMATORI A CURA DI MATTEO CRESTANI