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CASE E IMMOBILI:
la casa in locazione, in proprietà, la multiproprietà
La Casa in Locazione
Indice:
La nuova legge sulle locazioni di immobili per uso esclusivamente
abitativo
Le spese dell'inquilino
e del proprietario
La nuova legge sulle locazioni di immobili per uso esclusivamente
abitativo, definisce due diverse tipologie di contratti, abrogando
definitivamente l'equo canone e sopprimendo i patti in deroga.
Il primo tipo di contratto prevede un canone libero, affidato
alla contrattazione delle parti, con una limitazione nella durata:
i contratti dovranno infatti durare 4 anni più altri 4 senza
diritto di negare il rinnovo, salvo che si verifichino le speciali
condizioni che tratteremo poi.
Dopo gli otto anni, la possibilità di comunicare disdetta
o rinnovo viene data ad entrambe le parti. A tal fine, è
necessario comunicare, almeno 6 mesi prima della scadenza, la propria
intenzione di rinnovo o di disdetta. In mancanza di una risposta
(di accoglimento nel caso di proposta di rinnovo) entro 60 giorni,
il contratto si considera concluso alla data di scadenza della locazione.
La mancata comunicazione di disdetta sancisce il rinnovo automatico.
È possibile che le parti richiedano, in fase di stipula del
contratto, l'assistenza di organizzazioni di inquilini o di proprietari.
È necessaria la forma scritta per sancire la validità.
Questa presenza è invece essenziale per la seconda tipologia.
Il principio essenziale che la sorregge è l'esistenza di
Contratti-tipo, stipulati in sede locale tra organizzazioni dei
proprietari edilizi e dei conduttori.
Il canone e la durata saranno pre-determinati. La durata non potrà
essere inferiore ai 3 anni. Alla scadenza il contratto sarà
prorogato automaticamente per altri 2 anni, salvi i casi in cui
la disdetta è ammessa per legge, che sono gli stessi previsti
per la prima tipologia, e di cui parleremo di seguito.
Ancora come per la prima tipologia, la richiesta o la rinuncia all'ulteriore
rinnovo alla scadenza del secondo periodo (3+2) deve avvenire, anche
in questo caso, 6 mesi prima della scadenza. La mancata risposta
entro 60 gg. determina automaticamente la cessazione del contratto
al momento della scadenza. La mancata comunicazione della disdetta
determina invece l'automatico rinnovo. Anche in questo caso è
indispensabile la forma scritta.
La facoltà del locatore di negare il rinnovo al termine della
prima scadenza è sancito dall'art. 3, poste le seguenti necessità:
quando il locatore intenda destinare l'immobile agli usi:
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
quando un locatore persona giuridica, che persegua fini
sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto, voglia utilizzare
l'immobile per le finalità in questione, offrendo al conduttore
un'idonea alternativa abitativa;
quando il conduttore abbia, nello stesso comune, un idoneo
alloggio libero;
quando l'immobile sia posto in un edificio gravemente danneggiato,
che debba essere ricostruito o stabilizzato e la permanenza del
conduttore sia d'ostacolo ai lavori; autorizzazioni e concessioni
decorrono dall'effettiva disponibilità;
quando lo stesso immobile sia in condizioni tali da necessitare
interventi di ristrutturazione, e la presenza dell'inquilino non
sia possibile, ovvero l'immobile debba essere demolito o trasformato;
le autorizzazioni e le concessioni decorrono ancora dall'effettiva
disponibilità dell'immobile,
quando il proprietario intenda effettuare sopra-elevazioni
in un appartamento posto all'ultimo piano, e la presenza dell'inquilino
sia d'ostacolo; le autorizzazioni e la concessioni decorrono dall'effettiva
disponibilità;
quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile
senza giustificato motivo, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto;
quando il locatore intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia
altri immobili ad uso abitativo, oltre, eventualmente, alla propria
abitazione… all'affittuario è riconosciuto il diritto
di prelazione.
Le associazioni di inquilini e proprietari dovranno individuare,
entro 60 gg., i criteri per fissare i canoni relativi alla seconda
tipologia, nell'ambito di una Convenzione Nazionale, convocata dal
Ministero dei Lavori Pubblici e diretta a riunire i rappresentanti
delle principali associazioni. La Convenzione dovrà poi ripetersi
ogni 3 anni. Entro 30 giorni verrà emanato dal Ministero
un decreto che presenti i principi generali. In mancanza di accordo
saranno i Ministeri dei Lavori Pubblici e delle Finanze a fissare
con decreto i principi di base della Convenzione Nazionale, sulla
base degli orientamenti prevalenti espressi dalle organizzazioni.
Entro 4 mesi saranno invece fissate le condizioni e le modalità
nel caso non si sia adempiuto, a livello locale, alla stipula dell'accordo,
dietro convocazione dei Comuni alle associazioni locali. I Comuni
avranno 2 mesi di tempo per promuovere l'interesse a livello locale.
La legge prende in considerazione anche i contratti di natura transitoria.
Nel decreto che seguirà all'accordo scaturito tra le associazioni
nazionali di categoria, verranno contemplate le esigenze di periodi
contrattuali inferiori per durata, dovuti alla natura transitoria
delle esigenze delle parti.
In particolare, potranno venire stipulati speciali contratti di
locazione per studenti universitari. A tale proposito, sarà
facoltà dei Comuni sedi di università o di corsi universitari
distaccati, eventualmente d'intesa anche con i Comuni limitrofi,
promuovere accordi locali specifici per la definizione di contratti-tipo
relativi alle specifiche esigenze degli universitari. Agli eventuali
accordi dovranno partecipare le organizzazioni dei proprietari e
degli inquilini, le aziende per il diritto allo studio, le associazioni
degli studenti e le cooperative od enti non lucrativi che operino
nel settore.
Dai precedenti accordi sono però escluse le seguenti categorie:
A/1, abitazioni di lusso, A/8 ville, A/9 castelli o palazzi di eminente
pregio artistico e storico. Esclusi anche gli alloggi di edilizia
residenziale pubblica e gli alloggi locati per finalità esclusivamente
turistiche. Anche per queste categorie è però valida
la normativa stabilita per il rilascio degli immobili.
Per quanto riguarda il rilascio degli immobili ci sono delle
novità
È stata infatti restituita agli organi giudiziari la competenza
in merito alle procedure di rilascio.
Per prima cosa, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio, sono
sospese per 180 giorni dall'entrata in vigore della legge. Locatore
e conduttore, in fase di provvedimento pendente, ed entro i 180
giorni, devono inviare raccomandata con ricevuta di ritorno chiedendo
di iniziare le trattative per un nuovo contratto di locazione. Per
fare ciò possono rivolgersi alle rispettive associazioni.
Nel caso in cui non si sia raggiunto un accordo entro i 180 giorni,
l'inquilino può, entro 30 giorni ulteriori, rivolgersi al
pretore, chiedendogli di fissare un nuovo termine per l'esecuzione
(il proprietario potrà a sua volta impugnare questa sentenza
pretorile). Teniamo comunque presente che il decreto con cui il
pretore fissa la nuova data per l'esecuzione vale anche come autorizzazione
per l'ufficiale giudiziario a servirsi, nel caso di necessità,
della forza pubblica.
Per tutti quei provvedimenti esecutivi di rilascio dell'abitazione
che dovessero invece essere emessi dopo l'entrata in vigore della
legge, sarà consentito una sola volta chiedere un'ulteriore
proroga, chiedendo al pretore di fissare un nuovo giorno, entro
il termine di 6 mesi dalla richiesta. Il termine può essere
differito fino a 18 mesi in più nei casi in cui il conduttore:
abbia 65 anni ed oltre;
abbia minimo 5 figli a carico;
sia iscritto alle liste di mobilità;
percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione
salariale;
sia assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica
o di un ente previdenziale od assicurativo;
sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione;
sia acquirente di alloggio in costruzione;
sia proprietario di alloggio per il quale sia iniziata
l'azione di rilascio;
sia lui stesso, o un componente del suo nucleo familiare
convivente da almeno 6 mesi, portatore di handicap o malato terminale.
Fino al momento del rilascio, gli inquilini sono tenuti a corrispondere
una somma mensile, maggiorata del 20%, pari al canone dovuto alla
data di cessazione del contratto. Il mancato pagamento fa decadere
il conduttore dal beneficio della proroga per il rilascio. Non è
però previsto il pagamento di un risarcimento per danni.
La priorità è per i destinatari con termini di esecuzione
fissata entro 3 mesi.
Per quanto riguarda l'inizio dell'esecuzione del provvedimento di
rilascio sono da rispettare, da parte del proprietario, le seguenti
condizioni:
dimostrazione dell'avvenuta registrazione del contratto
(indicando gli estremi di registrazione);
denuncia dell'immobile ai fini ICI (allegando estremi dell'ultima
denuncia Ici e delle ricevute dei pagamenti);
dichiarazione del reddito dell'immobile nel Modello Unico (allegando
estremi ultimo modello unico).
Sono previste agevolazioni fiscali a favore dei proprietari.
In sede di dichiarazione dei redditi avranno diritto ad una riduzione
del 30% del reddito percepito dai canoni di locazione, nel caso
di applicazione dei contratti tipo (nel caso in cui i redditi da
locazione non siano, per qualche motivo, percepiti, essi non concorreranno
a formare il reddito. Questo dal momento della convalida del provvedimento
di sfratto per morosità). È prevista un'imposta di
registro ridotta.
È riconosciuto inoltre un credito d'imposta pari al valore
delle imposte pagate sui canoni non percepiti.
Nel caso particolare di Fondi per la Previdenza proprietari di immobili
locati, ove questi scelgano l'opzione che prevede il canone libero,
saranno soggetti all'IRPEG per i relativi redditi. Nel caso di opzione
per il sistema a canone predeterminato, si applicherà invece
la tassazione prevista per i redditi da fondi-pensione.
Agevolazioni per gli affittuari sono ugualmente previste, ma
rimandate per la definizione alla Finanziaria del 2000 e comunque
solo per le abitazioni principali nel caso di contratto regolamentato
dalle associazioni.
Verrà infatti istituito un fondo per la copertura delle minori
entrate potendo, gli affittuari, godere delle agevolazioni fiscali
previsti per quei soggetti appartenenti a determinate categorie
di reddito, istituendo anche un Fondo Nazionale. Entro breve dovrebbero
venire stabiliti i requisiti minimi per gli inquilini per poter
usufruire dei contributi. In alternativa, l'inquilino potrà
ottenere una detrazione di parte dell'affitto in dichiarazione dei
redditi.
Fino a primavera, comunque, non sarà effettiva alcuna detrazione
fiscale, né alcuna agevolazione finanziaria.
È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del
canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto
registrato, oppure superiore a quanto prefissato in sede di contrattazione
delle categorie, per i contratti-tipo. Al termine del contratto,
entro 6 mesi, è data all'affittuario la facoltà di
richiedere la restituzione delle somme pagate in più rispetto
a quanto stabilito contrattualmente. Nel caso di contratti-tipo
l'affittuario può ottenere dal Pretore la definizione del
canone. Sempre al Pretore ci si può rivolgere nel caso di
mera locazione "di fatto", cioè in nero.
È nulla la pattuizione che tenda a derogare i limiti temporali
di durata del contratto.
Registrare il contratto è condizione indispensabile per poter
accedere alle agevolazioni fiscali.
Allo stesso modo, lo sfratto non può essere eseguito se il
contratto non è registrato e se il proprietario non è
in regola con il fisco.
Ricordiamo ancora l'obbligo per la forma scritta dei contratti,
da ora in avanti.
Per i contratti in corso e nel caso di giudizi pendenti continuano
a restare in vigore le vecchie disposizioni normative.
Riassumendo: esistono 2 tipi di contratto da redigere in
forma scritta, uno a canone libero con durata minima 4+4 ed uno
"calmierato" per il quale è previsto l'intervento
delle associazioni, dal momento che si sottoscrivono contratti-tipo,
con durata minima 3+2.
Previsti particolari contratti tipo per esigenze particolari delle
parti, nonché per gli studenti universitari.
Previste nel caso di contratti-tipo agevolazioni fiscali sia per
proprietari che per inquilini.
Non sono soggetti alla normativa contrattuale le locazioni di abitazioni
A/1, A/8, A/9, abitazioni per finalità turistiche, abitazioni
in immobili vincolati, alloggi di edilizia residenziale pubblica,
per i quali è stata solamente fissata una durata massima
di 30 anni e per i quali sono comunque valide le norme relative
alla restituzione degli immobili.
Per tutelare (almeno in parte) il locatore di un appartamento
contro i possibili danni causati dal conduttore al locale (la legge
prevede che la restituzione debba avvenire nello stato originario,
salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali
non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione ed in generale contro
ogni possibile inadempimento da parte del locatario, la legge prevede
che si debba versare una somma a titolo di deposito cauzionale,
in caso contrario il contratto si ritiene risolto.
La legge stabilisce che questa somma non può superare l'importo
di tre mensilità.
Inoltre anche il conduttore viene tutelato: oltre al limite massimo
la scelta è caduta su una cifra ritenuta equa per il rimborso
del danno, ma non eccessiva per l'inquilino la legge e le sentenze
ribadiscono la fruttuosità del deposito cauzionale, produttore
di interessi. Importante è sapere che questi interessi dovrebbero
essere accreditati al termine di ogni anno dal locatore all'inquilino,
anche in assenza di specifica richiesta. Nel caso in cui ciò
non avvenga, gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio
dell'appartamento, dovranno essere rimborsati insieme al deposito
cauzionale.
Gli interessi legali sono così applicati:
dall'1/11/1886 al 20/4/1942: 4%
dal 21/4/1942 al 15/12/1990: 5%
dal 16/12/1990 al 31/12/1996: 10%
dall'1/1/1997 al 31/12/1998: 5%
dall'1/1/1999: 2,5%
Il motivo per il quale la legge, e le varie sentenze per ribadirlo,
evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del
locatore (ricordiamo che in fondo l'interesse rappresenta l'adeguamento
di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza,
la cauzione diventerebbe, tramite i frutti percepibili da parte
del proprietario, un immotivato incremento del corrispettivo di
locazione, e questo perché i soldi sono solo prestati in
garanzia e non sono proprietà del locatore.
Il rimborso del deposito cauzionale e degli eventuali interessi
non ancora versati, potrà avvenire solo a seguito del rilascio
dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi
risolto il vincolo contrattuale, ed il conduttore dovrà aver
adempiuto ai suoi obblighi. Nel caso il deposito, o gli interessi
relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, il condutture
ha 10 anni di tempo prima che intervenga la prescrizione, per inviare
il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso. Trattandosi di
una garanzia, è infatti stato ribadito che il diritto del
conduttore al rimborso, non ne consenta l'assimilabilità
al canone ,ed alla relativa prescrizione di 5 anni.
Se il locatore dovesse trattenere la somma in deposito a
titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda
giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad
un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso. Contro
il quale il proprietario potrà fare a sua volta opposizione,
dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il
rimborso dello stesso. È bene ricordare all'affittuario che,
in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare,
pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro
solo a spese e guai, perché, alla fine, il giudice non potrà
non dare ragione al locatore.
Ove il locatore abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti
dell'affittuario, ad esempio per il mancato pagamento di alcuni
mesi di canone, essendo in presenza di un atto ufficiale, potrà
soddisfarsi (del tutto od in parte) sul deposito cauzionale, senza
dover rischiare di subire un decreto ingiuntivo contro il quale
dover poi fare opposizione.
Il deposito cauzionale può essere versato anche con una garanzia
fideiussoria,bancaria od assicurativa, in alternativa al versamento
di liquidi: per l'affittuario significherà non privarsi di
mezzi finanziari, affidando al locatore i suoi soldi.
È nulla una clausola contrattuale che dovesse prevedere il
versamento di un secondo deposito cauzionale.
Altro caso anomalo, che potrebbe determinare un certo dubbio su
come comportarsi, è quando si è stipulato un comodato
d'uso per i mobili, contestualmente all'affitto del locale: il deposito
cauzionale, che è stato versato a tutela del contratto di
affitto e non del comodato, non può essere trattenuto nel
caso in cui sorgano problemi dal contratto di uso gratuito dei mobili
stessi, di per sé autonomo e svincolato dall'affitto.
Attenzione. L'acquirente dell'immobile locato che subentra
al precedente proprietario-locatore è obbligato a corrispondere
gli interessi all'inquilino (così come è autorizzato
a riscuoterne il mensile), e ciò indipendentemente dalla
consegna o meno del relativo importo da parte dell'originario locatore.
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