LE BANCHE

Le clausole vessatorie

Gli abusi sono ancora oggi purtroppo all'ordine del giorno: penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato, trasferendo il mutuo a terzi, ecc. ecc. sono ancora presenti in molti contratti già conclusi.
Queste clausole possono oggi essere combattute grazie ad una nuova disciplina introdotta nel codice civile, ma è ovvio che prevenirne l'introduzione nei contratti è il metodo migliore da utilizzare. L'utente deve quindi pretendere che le clausole contrattuali proposte siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo, in modo tale da poterle anche sottoporre ad una valutazione di un associazione di fiducia.
Comunque, qualora i termini di un contratto di mutuo già stipulato determinino uno squilibrio di diritti ed obblighi a carico del consumatore (mutuatario), gli squilibri possono essere resi inefficaci con una azione di contenzioso.

Il finanziamento può coprire l'intero prezzo d'acquisto? No. Le banche finanziano in genere fino al 75-80% del valore, mentre il resto deve essere anticipato in contanti. Questa non è una regola ferrea, in qualche caso si può ottenere un finanziamento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la garanzia di essere rimborsata.
Normalmente la banca controlla il reddito dell'acquirente che deve essere compatibile con l'importo delle rate da rimborsare. Se la rata non supera il 25-30% del reddito familiare, non ci sono di solito problemi. Se poi qualcuno altro fa da garante, ad esempio un parente o i genitori, la banca è ancora più disponibile.

Quanto costa stipulare un mutuo? Le spese di stipula posso anche riservare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici. Riportiamo le voci più significative con le relative avvertenze:

  • Le spese di istruttoria - legate ai costi di banca per valutare la pratica e dare il benestare; esse sono da pagare comunque anche se il contratto non va a buon fine; variano, sul mercato, da un minimo di 0 a un massimo di 350.000 (sono da rifiutare quelle in valore percentuale in base alla quantità di mutuo erogato);
  • Le spese di perizia - legate alla necessità di periziare il valore effettivo dell'immobile. In pochi casi, di solito limitatamente agli acquisti diretti da un costruttore, la banca si fida di una autodichiarazione mentre, normalmente, pretende una perizia di un tecnico di sua fiducia - la spesa varia di solito da 300.000 a 500.000;
  • Il costo dell'assicurazione - legata alla necessità di garantire l'immobile contro incendi e esplosioni. La banca può non accontentarsi di una polizza condominiale e richiedere la stipula di una specifica assicurazione, che ha di solito un costo o fisso (una tantum da 75.000 a 150.000) o percentuale ( dallo 0,8 per mille all'1,53 per mille );
  • Le imposte - è ancora in vigore la cosi detta imposta sostitutiva che è pari allo 0,75% del capitale finanziato ed erogato da una banca;
  • Le spese notarili - che sono quelle più onerose - sono legate alla stesura e alla stipula del contratto di mutuo. Il costo può variare sensibilmente a seguito della parcella notarile ( I Notai come ogni altra categoria professionale applicano una loro tariffa che non può essere inferiore al minimo tabellare previsto dall'ordine). Conviene quindi informarsi e contattare più di un Notaio. Tenete presente, a titolo esemplificativo che la stesura di un contratto per un mutuo di 50/80 milioni costa, comprese le spese e le tasse , da un minimo di 1.600.000 a 2.200.000.

    Conviene un mutuo lungo o breve?
    Le banche hanno da tempo diversificato l'offerta. Scegliere quindi tra una rateizzazione relativamente breve, di 10 anni, o una più lunga, a 15, 20 o 30 anni, dipende essenzialmente dalle disponibilità economiche (attuali e future) di chi stipula il mutuo. Se il mutuo è più diluito nel tempo, le singole rate saranno più leggere e graveranno meno nel budget familiare ma ovviamente gli interessi complessivi saranno un poco più alti.

    Che differenza c'è tra il Mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile? Nei mutui a tasso fisso gli interessi da pagare sono predeterminati e non si modificano al variare dei parametri economici esterni. Viceversa, il tasso variabile ,aumenta o diminuisce gli interessi della rata di mutuo in ragione dell'andamento di alcuni parametri economici predefiniti. I più conosciuti e utilizzati sono il Ribor e l'Euribor . Al parametro si somma normalmente un onere aggiuntivo fisso ( applicato dalla banca) detto "Spead" che determina, sommato al precedente, il tasso effettivo da applicare.

    Conviene il mutuo a tasso Fisso o quello variabile? Il tasso fisso offre la sicurezza, anche psicologica, di mantenere costante la rata nel tempo anche se il costo del denaro dovesse modificarsi.
    Se però il costo del denaro diminuisce (cosi come ha fatto nel corso degli ultimi anni) il tasso fisso non può approfittare del calo e della favorevole congiuntura economica.
    Il tasso variabile rappresenta una scommessa con l'andamento futuro dell'economia ed è al momento è ancora molto utilizzato sulla scia degli ancoraggi Europei che hanno consentito in Italia una notevole stabilizzazione del costo del denaro e una discesa dei tassi applicati.
    I tassi d'interesse applicati ai mutui variabili hanno subito recentemente ( dopo l'estate 1999) alcuni contraccolpi negativi che ne hanno frenato la discesa; malgrado ciò i mutui a tasso variabile rappresentano ancora un buon investimento.
    Le principali banche offrono ancora oggi tassi variabili del 5/6% a regime, con un ingresso al 4,5/5%. Per contro il tasso fisso viene offerto dal 6,20 al 7,5%.

    Attenzione al tasso d'ingresso La pubblicità di alcuni istituti di credito enfatizza i propri tassi variabili proposti come molto convenienti. Le offerte specificano (in piccolo) che si tratta di un trattamento di ingresso che è normalmente più vantaggioso della rata a regime. Attenzione quindi alle offerte: chiedete sempre preventivamente il valore della rata di ingresso e quella a regime.

    Esiste una via di mezzo? Si. C'è una terza via. I mutui a tasso misto, in un primo momento hanno rate costanti e dopo un certo periodo ( di solito almeno18 mesi ) il tasso diventa variabile, o in opzione si può ricontrattare senza particolari oneri.

    Le modalità di erogazione della somma. "il prefinanziamento" Il contratto di mutuo si perfeziona solo al momento della stesura Notarile dell'atto. Subito dopo il Notaio iscrive l'ipoteca presso l'apposito ufficio.
    Sino a quando la pratica Notarile non è completata e trasmessa alla banca, la somma non viene erogata . Il che normalmente significa aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro.
    Per evitare questa attesa , alcune banche mettono a disposizione subito la somma mutuata a titolo di prefinanziamento; nel caso la somma viene caricata di un ulteriore interesse.
    Per evitare il prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore che deve essere garantito se vende prima di incassare l'intera somma. È compito del Notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.